Logements vacants : une nouvelle taxe unique à compter de 2027
Fiscalité immobilière | Octobre 2026
La fiscalité des logements inoccupés évolue. À compter du 1er janvier 2027, une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) remplacera les deux dispositifs actuellement en vigueur.
Quels logements seront concernés ? À partir de quelle durée d'inoccupation ? Quel sera le montant de cette nouvelle taxe ? Décryptage des principales dispositions de cette réforme issue de la loi de finances pour 2026.
Qu'est-ce qu'un logement vacant ?
Sur le plan fiscal, un logement est considéré comme vacant lorsqu'il est destiné à l'habitation, mais demeure inoccupé et ne dispose pas d'un mobilier suffisant pour permettre d'y vivre normalement.
Pour être concerné par cette taxation, le logement doit également être habitable, c'est-à-dire disposer des équipements essentiels tels que l'électricité, l'eau courante et des installations sanitaires.
Ainsi, une maison ou un appartement vide, non meublé et laissé inoccupé pendant une certaine durée peut être considéré comme vacant.
À l'inverse, une résidence secondaire suffisamment meublée pour permettre une occupation normale ne relève pas de cette taxe, mais demeure susceptible d'être soumise à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Une seule taxe pour remplacer deux dispositifs
Jusqu'à présent, la fiscalité des logements vacants reposait sur deux impositions distinctes :
- La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), applicable dans les communes situées en zone tendue.
- La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), susceptible d'être instaurée par certaines communes situées en dehors de ces zones.
La loi de finances pour 2026 fusionne ces deux dispositifs en créant une taxe unique : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH).
Cette réforme entrera en application pour les impositions établies à compter de 2027.
Quels logements seront concernés à partir de 2027 ?
Les conditions d'application de la nouvelle taxe dépendront de la localisation du bien immobilier.
Dans les communes situées en zone tendue, caractérisées par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, la taxe s'appliquera de plein droit aux logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition.
Dans les communes situées hors zone tendue, la taxe pourra être instaurée par délibération de la commune ou, sous certaines conditions, de l'intercommunalité compétente. Elle concernera alors les logements vacants depuis au moins deux ans.
En Haute-Savoie, plusieurs communes sont directement concernées par cette nouvelle fiscalité. C'est notamment le cas d'Annecy, d'Argonay, de Chavanod, d'Epagny Metz-Tessy, de Poisy, de Saint-Jorioz et de Sevrier, expressément visées par le décret du 25 août 2026.
Dans ces communes, les logements remplissant les conditions légales de vacance seront soumis de plein droit à la nouvelle taxe, sans qu'une délibération municipale soit nécessaire pour l'instituer.
Quel sera le montant de la nouvelle taxe ?
Le montant de la taxe sera calculé sur la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle sera appliqué un taux d'imposition variable selon sa localisation et sa durée de taxation.
Dans les communes situées en zone tendue, le taux sera fixé à :
- 17 % pour la première année d'imposition ;
- 34 % à compter de la deuxième année d'imposition.
Les communes disposeront toutefois de la faculté de majorer ces taux par délibération, dans la limite de 30 % pour la première année et de 60 % pour les années suivantes.
Dans les communes situées hors zone tendue, la taxe ne sera applicable que si elle a été instituée par la collectivité compétente. Son taux sera alors librement fixé, sans pouvoir excéder 50 %.
Cette réforme pourrait ainsi entraîner une augmentation sensible de la fiscalité applicable à certains logements durablement inoccupés.
Dans quels cas la taxe ne sera-t-elle pas due ?
Tout logement inoccupé n'est pas nécessairement soumis à cette taxation.
La réglementation prévoit plusieurs situations dans lesquelles la taxe ne sera pas due.
C'est notamment le cas lorsque la vacance du logement est indépendante de la volonté du contribuable.
À titre d'exemple, un logement proposé à la vente ou à la location aux conditions du marché, mais ne trouvant pas d'acquéreur ou de locataire, pourra échapper à la taxation, sous réserve de pouvoir justifier des démarches entreprises.
De même, la taxe ne sera pas due lorsque le logement aura été occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence applicable.
Ces situations devront pouvoir être justifiées auprès de l'administration fiscale.
Une vigilance particulière dès aujourd'hui pour les propriétaires
Si la nouvelle taxe ne s'appliquera qu'à compter de 2027, les périodes de vacance antérieures au 1er janvier 2027 seront prises en compte.
Ainsi, un logement déjà inoccupé en 2026 pourra être concerné dès la première année d'application de la réforme, dès lors que les conditions légales seront réunies.
La taxe pourra être mise à la charge du propriétaire, de l'usufruitier ou, dans certaines situations, du titulaire d'un bail de longue durée.
Il conviendra également de veiller à l'exactitude des informations renseignées auprès de l'administration fiscale dans le cadre de la déclaration d'occupation des biens immobiliers.